Befristeter Mietvertrag in Österreich 2026: Regeln, Rechte und Risiken für Vermieter

Der befristete Mietvertrag ist für Vermieter ein wichtiges Instrument, um das Mietverhältnis zeitlich zu begrenzen – sei es für eine Sanierung, ein Projekt oder die Eigenbedarfsplanung. Doch die Regeln des § 29 MRG sind streng, und ein Fehler kann die Befristung unwirksam machen. Dieser Leitfaden erklärt, was Vermieter wissen müssen.

Was ist ein befristeter Mietvertrag?

Ein befristeter Mietvertrag (zeitlich begrenzter Mietvertrag) endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer – ohne dass es einer Kündigung bedarf. Im Gegensatz zum unbefristeten Vertrag, der jederzeit mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann, gibt der befristete Vertrag dem Vermieter mehr Planungssicherheit.

Die Befristung muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Die bloße Angabe eines Enddatums reicht nicht aus – es muss ein sachlicher Grund für die Befristung vorliegen oder die Parteien müssen vereinbaren, dass das Mietverhältnis ohne Kündigung endet.

Mehr zum Thema Kündigung allgemein finden Sie in unserem Artikel Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich.

Die gesetzliche Grundlage: § 29 MRG

§ 29 Abs. 1 MRG regelt die Befristung von Mietverträgen. Danach ist ein Mietvertrag über eine Wohnung ohne Befristungsvereinbarung als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen anzusehen. Eine wirksame Befristung erfordert:

• Schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag (mündlich gilt nicht)
• Sachlicher Befristungsgrund oder Befristung auf maximal drei Jahre bei gleichzeitiger Vereinbarung eines Kündigungsverzichts
• Mindestmietdauer von drei Jahren (siehe unten)

Mindestdauer und Kündigungsverzicht

§ 29 Abs. 2 MRG sieht vor, dass befristete Mietverträge über Wohnungen eine Mindestvertragsdauer von drei Jahren haben müssen. Diese Frist beginnt mit dem vereinbarten Mietbeginn. Eine kürzere Befristung ist unwirksam – der Vertrag gilt dann als unbefristet.

Innerhalb der Befristungsdauer kann der Mieter den Vertrag grundsätzlich nicht kündigen, sofern ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters ist zulässig, muss aber im Vertrag klar formuliert sein. Der Kündigungsverzicht kann auch für den Vermieter gelten, muss aber explizit vereinbart werden.

Nach Ablauf der Mindestbefristung (drei Jahre) kann der Mieter den Vertrag mit einmonatiger Frist kündigen, sofern kein weiterer Kündigungsverzicht vereinbart wurde.

Automatische Verlängerung und Erinnerungspflicht

Ein wichtiger Punkt, den viele Vermieter übersehen: Läuft ein befristeter Vertrag aus und der Mieter bleibt ohne Widerspruch in der Wohnung, wandelt sich das Mietverhältnis nach § 29 Abs. 4 MRG automatisch in ein unbefristetes um. Der Mieter muss nicht ausziehen – das Vertragsende allein beendet nichts.

Um dem vorzubeugen, muss der Vermieter spätestens drei Monate vor Ablauf der Befristung dem Mieter schriftlich mitteilen, dass der Vertrag nicht verlängert wird. Diese Erinnerungspflicht ist wesentlich, da die unterlassene Mitteilung dazu führt, dass der Mieter ohne weiteres Zutun in der Wohnung bleibt – rechtlich abgesichert.

Unterschied: Hauptmiete und Untermiete

Für die Befristung ist entscheidend, ob es sich um einen Hauptmietvertrag oder eine Untermiete handelt:

• Hauptmietvertrag: Das MRG mit seinen Befristungsregeln ist vollständig anwendbar. Der Vermieter (direkter Eigentümer) kann befristen, muss aber die MRG-Vorschriften einhalten.
• Untermietvertrag: Der Untermieter hat ein eigenes Mietrechtsverhältnis zum Hauptmieter. Die Befristungsregeln des MRG gelten hier nur eingeschränkt. Der Hauptmieter, der untervermietet, muss die Untermiete nicht zwingend befristen, kann es aber vertraglich vereinbaren.

Für Vermieter, die mit Hauptmietern als Zwischenmieter arbeiten, empfiehlt sich eine klare Befristungsklausel im Hauptmietvertrag, um die rechtliche Position zu klären.

Wann ist eine Befristung unwirksam?

Eine Befristung kann aus mehreren Gründen unwirksam werden:

• Kein sachlicher Grund: Enthält der Mietvertrag keine Begründung für die Befristung (z.B. Sanierung, Eigenbedarf), kann die Befristung angefochten werden.
• Mindestdauer unterschritten: Befristungen unter drei Jahren gelten automatisch als unbefristet (§ 29 Abs. 2 MRG).
• Fehlende Schriftform: Eine mündliche Befristungsvereinbarung ist unwirksam.
• Mieter wurde nicht informiert: Fehlt die schriftliche Mitteilung drei Monate vor Ablauf, bleibt der Mieter in der Wohnung.

Praxisempfehlungen für Vermieter

1. Sachlichen Grund dokumentieren: Notieren Sie im Mietvertrag, warum die Befristung erfolgt (z.B. geplante Sanierung, Eigenbedarf in X Jahren).
2. Mindestlaufzeit einhalten: Mindestens drei Jahre vereinbaren – kürzer ist unwirksam.
3. Erinnerung drei Monate vorher: Tragen Sie den Ablauftermin in Ihren Kalender ein und senden Sie die Mitteilung schriftlich per Einschreiben.
4. Kündigungsverzicht klar formulieren: Wenn Sie keinen Kündigungsverzicht wollen, formulieren Sie es explizit. Schweigen kann anders ausgelegt werden.
5. Rechtsberatung einholen: Bei komplexen Befristungstatbeständen (Sanierung, Untermiete) ist eine anwaltliche Prüfung des Mietvertrags empfehlenswert.