1%-Deckel bei der Mietanpassung: Was Vermieter jetzt wissen müssen

Seit 1. Jänner 2026 gilt für VPI-basierte Mieterhöhungen ein harter Deckel von 1 %. Doch was genau ist gedeckelt, für wen gilt die Regel, und wie berechnen Sie die maximal zulässige Erhöhung korrekt?

Was bedeutet "1%-Deckel" konkret?

Das Mietrechtsgesetz-Änderungsgesetz 2026 (MieWeG 2026, BGBl. I Nr. 91/2023) legt fest, dass Vermieter den Mietzins im Kalenderjahr 2026 um maximal 1 % des aktuellen Nettomietzinses erhöhen dürfen – auch wenn der Verbraucherpreisindex (VPI) der Statistik Austria eine höhere Steigerung ausweist.

Der Cap bezieht sich auf die jährliche Anpassung, nicht auf einen mehrjährigen Zeitraum. Wer also 2024 und 2025 indexiert hat und jetzt wieder erhöht, darf trotzdem nur 1 % nehmen.

Für wen gilt der Cap?

Der 1%-Deckel gilt ausschließlich für Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG – also typischerweise:

• Altbauwohnungen (Baujahr vor 1945) mit mehr als zwei selbstständigen Wohnungen im Haus
• Geförderte Wohnungen nach dem WGG
• Gemeinnützige Mietwohnungen

Für Wohnungen im freien Markt (Neubau, Einfamilienhaus, höchstens 2 Einheiten) gilt das ABGB – dort sind Mieterhöhungen nur im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen möglich, nicht nach diesem Gesetz.

Rechenbeispiel: 1 % in der Praxis

Angenommen, Ihre Mieterin zahlt seit Jänner 2025 eine Nettomiete von 820 € monatlich. Der VPI würde rechnerisch eine Erhöhung um 9,4 % zulassen. Das MieWeG 2026 begrenzt das auf 1 %:

• Erlaubte Erhöhung: 820 × 0,01 = 8,20 €
• Neuer Mietzins ab Wirksamkeitsdatum: 828,20 €
• Jährlicher Mehrbetrag: 98,40 €

Klein, aber nicht null. Und: Wer nicht erhöht, verliert diesen Betrag dauerhaft – eine Nachholung ist nicht möglich.

Wann muss die Erhöhung beantragt werden?

Es gibt keine starre "Antragsfrist" – die Erhöhung ist eine einseitige Erklärung des Vermieters. Sie wird wirksam ab dem Monatsersten nach dem Monat der Zustellung. Für eine Erhöhung ab 1. Juli 2026 muss das Schreiben also spätestens Ende Mai 2026 beim Mieter eingegangen sein.

Wird das Schreiben mit eingeschriebenem Brief versandt, gilt es drei Werktage nach Aufgabe als zugestellt. Kalkulieren Sie daher mindestens eine Woche Vorlaufzeit.

Was passiert, wenn die Erhöhung zu hoch angesetzt wird?

Eine Mieterhöhung, die den gesetzlichen Cap überschreitet, ist in diesem Teil rechtsunwirksam. Der Mieter muss den überhöhten Betrag nicht bezahlen und kann bereits bezahlte Überschussbeträge zurückfordern (§ 27 MRG). Das Erhöhungsschreiben selbst bleibt bis zur zulässigen Höhe gültig.

Vermeiden Sie dieses Risiko durch sorgfältige Berechnung – oder mit einem Tool, das den Cap automatisch anwendet.