Häufige Fehler bei der Mieterhöhung — und wie Sie sie vermeiden

Eine Mieterhöhung klingt einfach: VPI prüfen, rechnen, Schreiben schicken. Doch in der Praxis scheitern viele Vermieter an Formfehlern, falschen Berechnungen oder verpassten Fristen. Hier sind die häufigsten Fallen – und wie Sie sie umgehen.

Fehler 1: Falscher VPI-Index verwendet

Österreich hat mehrere VPI-Varianten: VPI 2015 (Basisjahr 2015), VPI 2020 (Basisjahr 2020) und ältere Indizes. Welcher gilt, steht im Mietvertrag. Ein häufiger Fehler: Vermieter verwenden den aktuellsten Index, obwohl der Vertrag einen älteren vorschreibt – oder umgekehrt.

Lösung: Lesen Sie die Wertsicherungsklausel im Mietvertrag genau. Wenn dort "VPI 2015" steht, verwenden Sie ausschließlich diesen Index, auch wenn Statistik Austria schon VPI 2020 veröffentlicht.

Fehler 2: Basismonat falsch bestimmt

Der Basismonat ist der Startpunkt der Berechnung – er verändert sich nicht. Viele Vermieter nehmen irrtümlicherweise an, dass sich der Basismonat bei jeder neuen Erhöhung auf den Monat der letzten Anpassung verschiebt ("rollierender Basismonat"). Das ist falsch.

Der Basismonat ist einmalig im Mietvertrag festgelegt (oder ergibt sich aus dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses). Alle zukünftigen Erhöhungen messen sich immer an diesem Ausgangspunkt.

Konsequenz eines falschen Basismonats: Die gesamte Erhöhung ist rechnerisch falsch. Im schlimmsten Fall wurde zu viel verlangt – mit Rückforderungsrisiko.

Fehler 3: MieWeG-Cap nicht berücksichtigt

Seit dem 1. Jänner 2026 gilt der Deckel nach MieWeG 2026. Wer das Schreiben auf Basis der "rohen" VPI-Berechnung schreibt – also ohne den Cap anzuwenden – verlangt zu viel. Bei einer VPI-Erhöhung von 9 % und einem erlaubten Cap von 1 % ist jeder Cent über 1 % rechtswidrig.

Lösung: Immer prüfen, welcher Cap im Jahr der Erhöhung gilt: 1 % (2026), 2 % (2027), Formel ab 2028.

Fehler 4: Pflichtangaben im Schreiben fehlen

Ein Erhöhungsschreiben ist nur wirksam, wenn es alle gesetzlichen Pflichtangaben enthält. Fehlt auch nur eine Angabe, kann der Mieter die Wirksamkeit anfechten – und hat gute Chancen vor der Schlichtungsstelle.

Was fehlt am häufigsten:

• Kein Verweis auf die gesetzliche Grundlage (§ 16 MRG + MieWeG 2026)
• VPI-Basismonat und -wert nicht angegeben
• Keine Erklärung, warum der rohe VPI auf den Cap begrenzt wurde
• Wirksamkeitsdatum fehlt oder ist falsch berechnet

Fehler 5: Falsche Zustellungsart

Mündliche Mitteilungen oder einfache E-Mails sind keine rechtssichere Zustellung. Das Schreiben muss dem Mieter nachweislich zugehen. Anerkannte Methoden sind: eingeschriebener Brief (RSa oder RSb), persönliche Übergabe mit schriftlicher Empfangsbestätigung oder nachweislich zugestellte elektronische Nachricht mit Empfangsprotokoll.

Ohne Zustellnachweis gibt es keinen Beleg dafür, dass der Mieter informiert wurde. Im Streitfall vor der Schlichtungsstelle ist das fatal.

Fehler 6: Wirksamkeitsdatum zu früh angesetzt

Die Erhöhung wird frühestens ab dem Monatsersten nach dem Monat der Zustellung wirksam. Wird das Schreiben am 28. April zugestellt, ist der frühestmögliche Termin der 1. Juni – nicht der 1. Mai. Wer trotzdem ab 1. Mai erhöht und der Mieter zahlt nicht, hat formal keinen Anspruch auf die Differenz.

Fehler 7: Erhöhung jahrelang unterlassen

Keine Erhöhung vorzunehmen ist kein Fehler im rechtlichen Sinne – aber ein teurer. Wer drei Jahre lang nicht indexiert, verliert diese Potenziale dauerhaft. Bei einer Miete von 800 € und je 1 % jährlich sind das allein über drei Jahre mehr als 240 € verlorene Jahreseinnahmen.