Mieterhöhung bei Richtwertmiete in Österreich: So passen Sie den Mietzins 2026 rechtmäßig an

Die Richtwertmiete ist eine der am strengsten regulierten Mietzinsformen in Österreich. Anders als bei der freien Mietzinsbildung gelten hier konkrete gesetzliche Vorgaben für Anhebungen. Dieser Leitfaden erklärt, wie Vermieter den Richtwertmietzins 2026 rechtmäßig erhöhen.

Was ist die Richtwertmiete?

Der Richtwertmietzins ist ein gesetzlich festgelegter Höchstbetrag für Mietwohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG. Er gilt vor allem für Altbauwohnungen in Österreich und setzt sich zusammen aus dem Richtwert (basierend auf dem Mietniveau der Landeshauptstadt) plus Betriebskosten und Ust. Der Richtwert wird jährlich valorisiert und an die Kategoriebeträge angepasst.

Die Richtwerte sind in den Landesgesetzen der Bundesländer festgelegt und gelten für Wohnungen, die vor dem 1. März 1994 erstmals vermietet wurden (sog. Altbauwohnungen). Für neuere Wohnungen gelten andere Mietzinsbildungen.

Aktuelle Richtwerte für Wien finden Sie in unserem Artikel Richtwertmietzins Wien 2026: Aktuelle Werte und Berechnung.

Die gesetzliche Grundlage: § 16 Abs. 6 MRG

§ 16 Abs. 6 MRG regelt die Anpassung des Richtwertmietzinses. Die Novelle zum MRG sah vor, dass der Richtwert jährlich zum 1. April angepasst wird – und zwar auf Basis der Valorisierung des Richtwerts durch das Bundesministerium für Justiz (BMJ). Die Anpassung folgt dabei:

• Valorisierungsfaktor: Der Richtwert wird entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) valorisiert. Das BMJ kundmach den jeweils aktuellen Richtwert durch Verordnung.
• Kategoriebeträge: Die Betriebskosten-Ust-Pauschale (sog. Kategoriebetrag) wird ebenfalls valorisiert und jährlich angepasst.
• Kundmachung: Die aktuellen Richtwerte werden im Bundesgesetzblatt kundgemacht und sind über das BMJ sowie die Landesregierungen abrufbar.

Wie funktioniert die Valorisierung?

Die Valorisierung ist ein automatischer Mechanismus, der die jährliche Mietzinsanpassung an die Inflation knüpft. Der neue Richtwert ergibt sich aus dem bestehenden Richtwert multipliziert mit dem Valorisierungsfaktor (in der Regel der VPI-Anstieg des Vorjahres).

Die Anpassung erfolgt zum 1. April jedes Jahres. Das bedeutet: Wenn der VPI im Vorjahr um z.B. 3,2 % gestiegen ist, steigt der Richtwert um 3,2 %. Der Vermieter kann diese Erhöhung ab 1. April des Folgejahres geltend machen.

Der Richtwertmietzins ist nach oben durch den valorisierten Richtwert begrenzt. Ein darüberliegender Mietzins wäre gesetzwidrig und der Mieter könnte die Herabsetzung gerichtlich beantragen.

Wann kann der Richtwertmietzins erhöht werden?

Die Erhöhung des Richtwertmietzinses ist an folgende Voraussetzungen geknüpft:

• Stichtag 1. April: Die Valorisierung wird zum 1. April eines jeden Jahres wirksam.
• Schriftliche Mitteilung: Der Vermieter muss die Mieterhöhung dem Mieter schriftlich mitteilen. Die Erhöhung wird frühestens nach Ablauf des auf die Mitteilung folgenden Monats wirksam.
• Gegenwartswerte: Der Richtwertmietzins bemisst sich nach den tatsächlichen Umständen der Wohnung (Kategorie, Ausstattung, Lage).

Für Vermieter ist wichtig: Auch wenn die Valorisierung automatisch zum 1. April erfolgt, müssen Sie dem Mieter die Erhöhung schriftlich mitteilen. Die bloße Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt reicht nicht.

Unterschied zwischen Richtwertmiete und freier Mietzinsbildung

Im Gegensatz zur freien Mietzinsbildung (bei Wohnungen außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs) ist die Richtwertmiete eine gesetzlich deckende Mietzinsbildung. Das bedeutet:

• Richtwertmiete: Der Mietzins darf den valorisierten Richtwert (plus Betriebskosten und Ust) nicht überschreiten. Eine darüberliegende Vereinbarung ist nichtig.
• Freie Mietzinsbildung: Hier darf der Mietzins frei vereinbart werden, unterliegt aber den MieWeG-Caps 2026–2028.

Schritt-für-Schritt: Mieterhöhung Richtwertmiete

1. Richtwert prüfen: Ermitteln Sie den aktuellen Richtwert für Ihre Gemeinde über das BMJ oder die Landesregierung. Für Wien beträgt der Richtwert aktuell € 5,81 pro m² (Stand 2025, valorisiert per 1. April 2026).
2. Kategoriebetrag addieren: Addieren Sie den valorisierten Kategoriebetrag (Betriebskosten-Ust-Pauschale) zum Richtwert. Der Kategoriebetrag ist ebenfalls valorisiert und richtet sich nach der Wohnungskategorie (A, B, C, D).
3. Mitteilung an Mieter: Senden Sie dem Mieter ein schriftliches Mieterhöhungsschreiben mit: aktuellem und neuem Richtwert, Datum der Wirksamkeit (1. April), Berechnungsmethode, Verweis auf BMJ-Kundmachung.
4. Erhöhung geltend machen: Ab dem auf die Zustellung folgenden Monatsersten können Sie die Erhöhung verrechnen.