Mietrecht Österreich: Der kompakte Überblick für private Vermieter

Das österreichische Mietrecht gehört zu den komplexesten Europas. Zwischen Vollschutz, Teilanwendung und freiem Markt liegt ein Labyrinth von Regeln. Dieser Leitfaden hilft privaten Vermietern, den Überblick zu behalten.

Die drei Anwendungsbereiche des MRG

Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt nicht für alle Wohnungen gleich. Es gibt drei Bereiche:

1. Vollmietschutz (§ 1 MRG)

Gilt für die meisten Altbauwohnungen (Baujahr vor 1945) mit mehr als zwei selbstständigen Wohnungen im Haus. Hier gelten strenge Mietzinsbeschränkungen (Richtwertmietzins) und voller Kündigungsschutz.

2. Teilanwendungsbereich

Betrifft Einfamilienhäuser und Wohnungen, die von einem Zubauten oder ausgebauten Dachgeschoss stammen. Weniger Einschränkungen beim Mietzins, aber Kündigungsschutzregeln bleiben bestehen.

3. Freie Mietverhältnisse

Neu errichtete Gebäude (Baujahr nach 1945) oder Wohnungen in Gebäuden mit maximal zwei selbstständigen Wohnungen fallen meist unter das ABGB. Hier gilt Vertragsfreiheit – Mietpreis und Laufzeit können frei vereinbart werden.

Der Richtwertmietzins im Vollschutzbereich

Im Vollschutzbereich darf der Mietzins den "angemessenen Mietzins" nicht übersteigen. Die Grundlage bildet der Richtwert, der je nach Bundesland variiert:

• Wien: ca. 6,67 €/m² (Stand 2026)
• Niederösterreich: ca. 6,31 €/m²
• Oberösterreich: ca. 7,16 €/m²
• Steiermark: ca. 9,16 €/m²
• Tirol: ca. 8,13 €/m²

Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung und Zustand sind möglich, müssen aber dokumentiert werden.

Wertsicherung und VPI-Indexierung

Auch im Vollschutzbereich können Mietzinse wertgesichert werden – über eine VPI-Klausel im Vertrag. Die Indexierung ist dann die einzige Möglichkeit, den Mietzins zu erhöhen (abgesehen von einvernehmlichen Vereinbarungen).

Seit MieWeG 2026 gilt: VPI-Anpassungen sind auf 1 % (2026) bzw. 2 % (2027) begrenzt, unabhängig vom tatsächlichen Inflationswert.

Kündigung und Räumung

Im Vollschutzbereich kann der Vermieter nur aus wichtigem Grund kündigen (§ 30 MRG), zum Beispiel bei Mietzinsrückstand, erheblich nachteiligem Gebrauch oder Eigenbedarf. Eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich.

Im freien Markt (ABGB) gilt Vertragsfreiheit – befristete Verträge laufen automatisch aus, bei unbefristeten Verträgen ist eine ordentliche Kündigung mit gesetzlichen Fristen möglich.

Wichtige Pflichten für Vermieter

1. Übergabeprotokoll: Dokumentieren Sie Zustand und Ausstattung bei Einzug und Auszug.
2. Kaution: Max. 3 Monatsmieten, muss verzinst angelegt werden.
3. Erhaltungspflicht: Der Vermieter ist für die Erhaltung des allgemeinen Teils des Hauses verantwortlich.
4. Betriebskostenabrechnung: Jährliche Abrechnung spätestens bis 30. Juni des Folgejahres.
5. Datenschutz: Personenbezogene Mieterdaten nur zweckgebunden verwenden (DSGVO).