Mietrecht-Reform 2026: Österreich vs. Deutschland im Vergleich
Wer als Vermieter in beiden Ländern aktiv ist oder über Investitionen nachdenkt, steht vor unterschiedlichen Regelwerken. Dieser Vergleich zeigt, wo die Systeme ähnlich sind – und wo sie radikal abweichen.
Ausgangslage: Ähnliche Probleme, unterschiedliche Lösungen
Sowohl Österreich als auch Deutschland reagierten auf die Hochinflationsphase 2022–2024 mit gesetzlichen Eingriffen in die Mietpreisentwicklung. Die Herausforderung war dieselbe: Mieter schützen, ohne Vermieter so stark zu belasten, dass Investitionen in den Wohnungsbau ausbleiben. Die gewählten Instrumente unterscheiden sich jedoch erheblich.
Österreich: MieWeG 2026 mit festen Caps
Das Mietrechtsgesetz-Änderungsgesetz (MieWeG) 2026 (BGBl. I Nr. 91/2023, in Kraft ab 1. Januar 2026) setzt feste Obergrenzen für VPI-basierte Mieterhöhungen:
- 2026: max. 1 %
- 2027: max. 2 %
- 2028+: max. 2 % + ½ × (VPI − 2 %)
Das System gilt für Hauptmietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG. Anwendungsbereich: vor allem Altbauwohnungen (errichtet vor 1945), genossenschaftliche Wohnungen und geförderte Neubauten.
Besonderheit: Nicht weitergegebene Erhöhungen (aufgelaufene Indexierung) verfallen – können in späteren Jahren nicht nachgeholt werden.
Deutschland: Verlängerung der Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen
Deutschland verlängerte 2025 die Mietpreisbremse bis Ende 2029. Die Kernelemente:
- Neuvermietungen dürfen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt)
- Bestandsmietenerhöhungen sind auf max. 15 % (in manchen Städten 20 %) innerhalb von drei Jahren begrenzt (Kappungsgrenze)
- Indexmietverträge (§ 557b BGB) sind von der Kappungsgrenze ausgenommen – können also frei an den VPI gekoppelt werden
- Staffelmietverträge (§ 557a BGB) ebenfalls von der Kappungsgrenze befreit
Direkter Vergleich: Die wichtigsten Unterschiede
| Kriterium | Österreich (MieWeG) | Deutschland (Mietpreisbremse) |
|---|---|---|
| Erhöhungsmechanismus | VPI-basiert mit hartem Cap | Kappungsgrenze (3-Jahres-Fenster) |
| Cap-Höhe Bestand 2026 | 1 % p.a. | max. 15 % in 3 Jahren |
| Indexmietverträge | Unterliegen dem Cap | Von der Kappungsgrenze befreit |
| Neuvermietungen | Teils freier Markt (Neubau nach 1945) | Max. 10 % über Vergleichsmiete (angespannte Märkte) |
| Geltungsbereich | Vollständiger MRG-Bereich | Von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich |
| Behörde | Schlichtungsstellen, Bezirksgerichte | Mietgerichte, Verbraucherzentralen |
| Sanktionen bei Verstoß | Rückforderung durch Mieter möglich | Rückforderung bis zu 30 Monate rückwirkend |
Wo ist Vermieten attraktiver?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Entscheidend sind Lage, Baujahr und Vertragsart:
- Für Neubauten: Deutschland bietet durch Indexmietverträge mehr Flexibilität; Österreich schützt Neubauten nach 1945 ebenfalls mit dem freien Mietmarkt.
- Für Altbauten: In Österreich greift das MRG mit dem harten 1 %-Cap; in Deutschland hängt es von der jeweiligen Gemeinde und dem Mietspiegel ab.
- Für Investoren: Die deutschen Indexmietverträge sind ein klarer Vorteil; in Österreich sind sie im MRG-Bereich dem Cap unterworfen.
Was kommt als nächstes?
In Österreich wird die Übergangsregelung ab 2028 schrittweise gelockert. In Deutschland läuft die Mietpreisbremse 2029 aus – eine Verlängerung gilt als wahrscheinlich. Beide Länder diskutieren zusätzliche Förderungen für Neubau und Sanierung, um das Angebot zu erhöhen.
Österreichisches Mietrecht im Griff
MietPilot ist auf das österreichische Mietrecht spezialisiert – VPI-Indexierung, MieWeG-Caps und rechtskonforme Mieterbenachrichtigungen für den österreichischen Markt.
Jetzt kostenlos testen