MieWeG-Änderung 2026: Was Vermieter in Österreich jetzt wissen müssen

Das Mietrechtsgesetz-Änderungsgesetz (MieWeG) 2026 hat die Spielregeln für Mietanpassungen in Österreich grundlegend verändert. Für private Vermieter bedeutet das: neue Caps, neue Berechnungsmethoden und neue Pflichten bei der Mieterbenachrichtigung.

Was ist das MieWeG 2026?

Das MieWeG 2026 trat am 1. Januar 2026 in Kraft und begrenzt Mieterhöhungen auf Basis des Verbraucherpreisindex (VPI) für die nächsten Jahre. Die Novelle reagiert auf die hohe Inflation der Vorjahre und schützt Mieter vor unkontrollierten Mietanstiegen.

Die wichtigsten Caps im Überblick

Das MieWeG 2026 sieht folgende Obergrenzen für VPI-basierte Mietanpassungen vor:

• 2026: Maximale Erhöhung 1 % (unabhängig vom tatsächlichen VPI)
• 2027: Maximale Erhöhung 2 % (auch bei höherer Inflation)
• 2028+: Formelbasierte Berechnung: max. 2 % + Hälfte des VPI über 2 %

Wichtig: Diese Caps gelten nur für Hauptmietverträge, auf die das Mietrechtsgesetz (MRG) vollständig anwendbar ist. Für Wohnungen im Teilanwendungsbereich und freie Mietverhältnisse können abweichende Regelungen gelten.

Wie wird die zulässige Erhöhung berechnet?

Die Basis für alle VPI-Indexierungen ist der Verbraucherpreisindex der Statistik Austria. Der relevante VPI-Wert wird dem Mietvertrag entsprechend dem vereinbarten Referenzmonat entnommen.

Ein Beispiel: Ihr Mietvertrag verweist auf den VPI vom Jänner 2022 als Basismonat, der Wert betrug damals 113,5. Der aktuelle VPI (Jänner 2025) liegt bei 126,8. Die rohe Erhöhung wäre (126,8 – 113,5) / 113,5 = 11,7 %. Im Jahr 2026 ist diese jedoch auf 1 % gedeckelt.

Formvorschriften für die Mieterbenachrichtigung

Eine Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn sie dem Mieter schriftlich und nachweislich zugestellt wird. Das Schreiben muss folgende Angaben enthalten:

• Die gesetzliche Grundlage (§ 16 MRG bzw. die entsprechende Klausel im Mietvertrag)
• Den Ausgangswert des VPI (Basismonat und -index)
• Den aktuellen VPI-Wert sowie das Referenzdatum
• Den berechneten und gegebenenfalls gedeckelten Erhöhungsprozentsatz
• Den neuen Mietzins ab dem angegebenen Wirksamkeitsdatum

Fehlende Pflichtangaben können zur Unwirksamkeit der Erhöhung führen. Mit MietPilot erstellen Sie rechtskonforme Mieterbenachrichtigungen automatisch in wenigen Sekunden.

Was gilt für Indexierungsklauseln im Mietvertrag?

Viele ältere Mietverträge enthalten Wertsicherungsklauseln, die an den VPI gekoppelt sind. Diese bleiben grundsätzlich wirksam – werden aber durch das MieWeG 2026 temporär nach oben begrenzt. Eine Klausel, die unbegrenzte Weitergabe der Inflation vorsieht, ist daher momentan nicht vollständig durchsetzbar.

Die "aufgelaufene" Indexierung, die durch die Caps nicht weitergegeben werden konnte, verfällt – sie kann in späteren Jahren nicht nachgeholt werden.

Praktische Empfehlungen für private Vermieter

1. VPI-Daten regelmäßig prüfen: Die Statistik Austria veröffentlicht monatlich neue VPI-Werte. Behalten Sie den Überblick, um den optimalen Zeitpunkt für eine Indexierung nicht zu verpassen.
2. Dokumentation aufbewahren: Sämtliche Indexierungsberechnungen und Benachrichtigungen sollten mindestens 7 Jahre archiviert werden.
3. Rechtskonforme Schreiben verwenden: Nutzen Sie Vorlagen, die alle gesetzlichen Pflichtangaben enthalten.
4. Wirksamkeitsdatum beachten: Die Erhöhung wird frühestens ab dem auf die Zustellung folgenden Monatsersten wirksam.