Was ist der Unterschied zwischen MRG-Vollanwendung und Teilanwendung?

Beim MRG-Vollanwendungsbereich gelten alle Mieterschutzbestimmungen vollständig – inklusive Kündigungsschutz, Mietzinsbindung und Einschränkungen bei Indexierungen. Die Teilanwendung gilt für bestimmte Wohnungen (z.B. Neubauten ab 1945 mit mehr als 3 Wohnungen) – hier gelten nur einige MRG-Bestimmungen.

Was ist der freie Mietzins?

Der freie Mietzins gilt für Neubauten ab 1953 mit mindestens 4 Wohnungen oder Einfamilienhäuser. Hier können Vermieter den Mietzins grundsätzlich frei vereinbaren, unterliegt aber weiterhin der Wertsicherungsklausel und dem MieWeG 2026.

Welche Mietverträge fallen unter das MRG?

Das MRG gilt für Mietverträge über Wohnungen in Gebäuden mit mindestens 3 Hauptmietwohnungen, die vor 1945 gebaut wurden. Auch nach 1945 erbaute Gebäude können unter das MRG fallen, wenn sie im Eigentum einer Gemeinschaft stehen.

Was ist der Richtwertmietzins?

Der Richtwertmietzins ist eine gesetzlich festgelegte Obergrenze für Mieten in bestimmten Gemeinden. Er wird jährlich angepasst und berücksichtigt die Wohnungsgröße, Ausstattung und Lage. Der Richtwert gilt aber nur für den umlagefähigen Grundmieietzins, nicht für Betriebskosten.

Kann ich als privater Vermieter einfach die Miete erhöhen?

Nur wenn eine Wertsicherungsklausel im Vertrag vereinbart ist. Diese muss bestimmte Formvorschriften erfüllen und auf einen anerkannten Index (VPI 2015 oder newer) verweisen. Ohne solche Klausel ist eine einseitige Erhöhung nicht möglich.

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MieWeG 2026: Die 5 wichtigsten Änderungen für Vermieter

Am 1. Jänner 2026 ist das Mietrechtsgesetz-Änderungsgesetz (MieWeG 2026) in Kraft getreten. Es bringt fünf wesentliche Neuerungen, die private Vermieter kennen müssen – von gedeckelten Erhöhungen bis zu neuen Transparenzpflichten.

1. Inflationscap: 1 % im Jahr 2026

Die bekannteste Änderung ist der harte Deckel bei der VPI-basierten Mietanpassung. Unabhängig davon, wie hoch die tatsächliche Inflation ausgefallen ist, darf der Mietzins im Kalenderjahr 2026 um maximal 1 % erhöht werden. Diese Regelung gilt für alle Mietverträge, auf die das Mietrechtsgesetz (MRG) vollständig anwendbar ist.

Konkret bedeutet das: Bei einer bisherigen Miete von 900 € ist die maximal erlaubte Erhöhung für 2026 genau 9 €, also ein neuer Mietzins von 909 €. Egal ob der VPI rechnerisch 4 %, 8 % oder 12 % ergeben hätte.

2. Staffelung bis 2028: Cap von 2 % im Jahr 2027

Für das Folgejahr 2027 gilt ein erhöhter Cap von 2 %. Ab 2028 tritt eine formelbasierte Regelung in Kraft: maximal 2 % plus die Hälfte des VPI-Anteils, der über 2 % liegt. Damit nähert sich das Gesetz schrittweise wieder der vollen Inflationsweitergabe an.

Diese Staffelung gibt Vermietern Planungssicherheit: Mieterhöhungen sind für die nächsten Jahre vorhersehbar, wenn auch begrenzt.

3. Kumulierung ist ausgeschlossen

Ein häufiges Missverständnis: Nicht genutzte Indexierungspotenziale aus Vorjahren können nicht nachgeholt werden. Wer 2024 und 2025 keine Anpassung vorgenommen hat, darf diese "aufgelaufene" Erhöhung nicht 2026 nachfordern. Jedes Jahr beginnt mit der aktuell erlaubten Maximalerhöhung neu.

Das macht konsequentes, jährliches Handeln besonders wichtig: Wer die 1 % für 2026 nicht nutzt, verliert sie dauerhaft.

4. Verschärfte Transparenzpflichten im Erhöhungsschreiben

Das MieWeG 2026 präzisiert, welche Angaben ein rechtswirksames Erhöhungsschreiben enthalten muss. Neu ist insbesondere die explizite Anforderung, den angewendeten Cap zu nennen und darzulegen, warum die rechnerische Erhöhung auf diesen Wert begrenzt wurde. Fehlt dieser Hinweis, ist das Schreiben anfechtbar.

Pflichtangaben 2026:

Gesetzliche Grundlage (§ 16 MRG + MieWeG 2026)
VPI-Basismonat und Ausgangswert
Aktueller VPI-Wert und Referenzmonat
Rechnerische Rohe-Erhöhung vor Cap-Anwendung
Angewendeter Cap (1 % für 2026) und daraus resultierender Prozentsatz
Neuer Mietzins und Wirksamkeitsdatum

5. Wirksamkeitsdatum: Frühestens der übernächste Monatserste

Keine Änderung, aber durch das MieWeG 2026 noch einmal klar bestätigt: Eine Mieterhöhung wird frühestens ab dem auf die Zustellung folgenden Monatsersten wirksam. Wer das Schreiben also am 15. März 2026 zustellt, darf die höhere Miete erst ab 1. Mai 2026 verlangen – nicht ab 1. April.

Bei Zustellung per Post gilt das Schreiben als am dritten Werktag nach Aufgabe zugestellt. Für eine Wirksamkeit ab 1. April muss der Brief also spätestens Ende Februar aufgegeben werden.

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