VPI-Indexierung: So berechnen Sie den neuen Mietzins konkret

Viele Vermieter wissen, dass der VPI-Prozentsatz unter das MieWeG-Cap fällt – aber wie lautet dann der tatsächliche neue Mietzins? Dieser Leitfaden führt Sie vom Ausgangswert bis zur fertigen Zahl auf dem Mieterbrief.

Warum der Prozentsatz allein nicht reicht

Die häufige Frage lautet: „Darf ich 1 % erhöhen?" Die entscheidende Folgefrage ist aber: „1 % von was – und wann gilt das genau?" Fehler entstehen meist bei der Ermittlung des Ausgangswerts, beim Zeitpunkt der Wirksamkeit und bei der kaufmännischen Rundung. Dieser Artikel löst alle drei Punkte.

Schritt 1: Den aktuellen Nettomietzins ermitteln

Ausgangspunkt ist immer der zuletzt rechtswirksam vereinbarte oder erhöhte Nettomietzins – nicht die Gesamtmiete inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer. Lesen Sie im Mietvertrag nach, was als „Hauptmietzins" oder „Nettomietzins" definiert ist.

Beispiel: Nettomietzins laut letzter rechtswirksamer Vereinbarung: 850,00 €

Schritt 2: Erhöhungsprozentsatz bestimmen

Der VPI-Rohprozentsatz ergibt sich aus:

Erhöhung (%) = (VPI aktuell – VPI Basismonat) / VPI Basismonat × 100

Quelle für alle VPI-Werte: Statistik Austria – Verbraucherpreisindex.

Angenommen, der Rohprozentsatz beträgt 7,4 %. Nach MieWeG 2026 greift der Cap:

• 2026: maximal 1 %
• 2027: maximal 2 %
• 2028+: 2 % + ½ des VPI-Anteils über 2 %

Im Jahr 2026 gilt daher: anzuwendender Prozentsatz = 1,00 %

Schritt 3: Neuen Mietzins berechnen

Neuer Mietzins = Alter Mietzins × (1 + Erhöhungsprozentsatz / 100)

Konkret: 850,00 € × 1,01 = 858,50 €

Kaufmännisch runden Sie auf zwei Nachkommastellen. Die Differenz beträgt 8,50 € pro Monat – das klingt wenig, summiert sich aber auf 102 € pro Jahr, die Sie rechtmäßig nicht verlieren sollten.

Schritt 4: Wirksamkeitsdatum festlegen

Eine Mieterhöhung wird frühestens zum Monatsersten des auf die nachweisliche Zustellung folgenden Monats wirksam. Zustellung am 12. März 2026 → Wirksamkeit frühestens 1. April 2026.

Praxistipp: Verschicken Sie das Erhöhungsschreiben so früh im Monat wie möglich, um keine Monatsverzögerung zu riskieren. Per Einschreiben oder RSa-Brief haben Sie einen Zustellnachweis.

Schritt 5: Betriebskosten und USt. anpassen

Betriebskosten (BK) und Umsatzsteuer (10 % bei Wohnraummiete) werden auf den neuen Nettomietzins aufgeschlagen:

• Neuer Nettomietzins: 858,50 €
• Monatliche BK-Akontierung (Beispiel): 120,00 €
• USt. 10 % auf Nettomietzins: 85,85 €
• Neue Gesamtmiete: 1.064,35 €

Wichtig: Die USt. wird nur auf den Hauptmietzins berechnet, nicht auf Betriebskosten (sofern keine Option zur Steuerpflicht vorliegt).

Schritt 6: Das Erhöhungsschreiben

Das Schreiben an den Mieter muss folgende Pflichtangaben enthalten:

1. Rechtsgrundlage (Wertsicherungsklausel im Mietvertrag, § 16 MRG)
2. VPI-Basiswert (Monat und Index)
3. Aktueller VPI-Wert (Monat und Index)
4. Berechneter Rohprozentsatz und angewandter Cap-Prozentsatz
5. Alter und neuer Nettomietzins
6. Datum der Wirksamkeit
7. Neue Gesamtmiete (inkl. BK und USt.)

Fehlt einer dieser Punkte, kann die Erhöhung unwirksam sein. Eine Nachholung ist gesetzlich nicht möglich.

Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden