Räumungsklage in Österreich: Ablauf, Fristen und Kosten für Vermieter

Ein Mieter weigert sich auszuziehen – nach Kündigung, nach Ablauf des Mietvertrags oder wegen massiver Probleme im Mietverhältnis. Dann braucht es die Räumungsklage. Dieser Leitfaden erklärt den gesamten Ablauf, die Kosten, die Fristen und wie Vermieter das Verfahren möglichst effizient durchlaufen.

Wann ist eine Räumungsklage zulässig?

Die Räumungsklage ist das gerichtliche Mittel, um einen Mieter zur Räumung einer Wohnung zu zwingen. Sie kommt infrage, wenn:

• Der befristete Mietvertrag abgelaufen ist und der Mieter bleibt
• Ein unbefristeter Mietvertrag gekündigt wurde und die Kündigungsfrist abgelaufen ist
• Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Auflösung gemäß § 30 MRG vorliegt

Die Räumungsklage nach § 1118 ABGB setzt ein aufrechtes Mietverhältnis und einen Räumungsanspruch des Vermieters voraus. Ohne wirksame Kündigung gibt es keinen Räumungsanspruch – die Kündigung ist also die Voraussetzung für alles Weitere.

Mehr zu Kündigungsgründen finden Sie in unserem Artikel Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich.

Kündigungsgründe nach § 30 MRG

§ 30 MRG regelt die wichtigsten Kündigungsgründe für den Vermieter. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn:

• Vertragsverletzung: Der Mieter zahlt trotz Fälligkeit und schriftlicher Mahnung nicht, hat die Wohnung verwahrlost, stört die Hausordnung wiederholt oder untervermietet ohne Erlaubnis.
• Eigenbedarf: Der Vermieter oder seine engsten Familienangehörigen brauchen die Wohnung für sich. Eigenbedarfskündigungen sind strengen Anforderungen unterworfen – Details dazu in unserem Artikel Eigenbedarfskündigung in Österreich.
• Konkrete Gefährdung: Die Wohnung wird durch den Mieter in einer Weise genutzt, die sie erheblich beschädigt oder den Hausfrieden zerstört.

Die schriftliche Mahnung mit Nachfrist ist Pflicht vor jeder Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Ein einzelner Zahlungsverzug rechtfertigt eine vorzeitige Auflösung nur, wenn die Nachfrist verstrichen ist und der Mieter erneut in Verzug gerät.

Ablauf des Räumungsverfahrens

Schritt 1: Außergerichtliche Versuche (empfohlen)

Bevor Sie klagen, sollten Sie dem Mieter eine letzte Frist setzen und ein Angebot zur Räumung machen. Ein außergerichtlicher Vergleich spart Zeit und Kosten. Die Räumungsfrist beträgt in der Regel 14 Tage ab Zustellung der Klage – oder kürzer bei dringenden Gründen.

Schritt 2: Räumungsklage einbringen

Die Klage wird beim Bezirksgericht des Mietobjekts eingebracht. Zuständig ist das Gericht, in dessen Sprengel die Wohnung liegt. Die Klage muss enthalten:

• Bezeichnung der Parteien (Vermieter und Mieter)
• Adresse des Mietobjekts
• Darlegung des Räumungsanspruchs (Kündigung, Ablauf, Grund)
• Beweismittel (Mietvertrag, Kündigungsschreiben, Mahnungen)
• Begehrtes Urteil (Räumung, gegebenenfalls Schadenersatz)

Schritt 3: Verhandlung und Urteil

Das Gericht setzt eine Verhandlung an, zu der beide Parteien geladen werden. In der Verhandlung versucht der Richter einen Vergleich. Gelingt das nicht, ergeht ein Urteil. Das Bezirksgericht entscheidet in erster Instanz. Die Entscheidung ist nach einem Monat rechtskräftig, sofern kein Berufungsgrund vorliegt.

Schritt 4: Exekutionstitel und Räumungsvollzug

Mit Rechtskraft des Urteils kann der Vermieter die Exekution betreiben. Der Exekutionstitel (rechtskräftiges Urteil) wird dem zuständigen Bezirksgericht vorgelegt. Das Gericht beauftragt den Gerichtsvollzieher mit der Räumung. Die Räumung selbst wird von Gerichtsvollziehern und -hilfsbeamten durchgeführt.

Kosten des Verfahrens

Die Kosten einer Räumungsklage setzen sich zusammen aus:

• Gerichtsgebühren: Eingabegebühr (ca. € 23), Verhandlungsgebühr (ca. € 75), Urteilsgebühr (ca. € 100–150 je nach Streitwert)
• Anwaltskosten: Wenn Sie einen Anwalt beauftragen, richten sich die Kosten nach dem Rechtsanwaltstarif. Ein durchschnittliches Räumungsverfahren kostet inkl. Anwalt € 1.500–4.000, abhängig von Komplexität und Verfahrensdauer.
• Exekutionskosten: Für die Räumungsexekution fallen zusätzliche Kosten an (ca. € 200–500 je nach Aufwand)

Wie lange dauert das Verfahren?

Ein unkompliziertes Räumungsverfahren beim Bezirksgericht dauert 3–6 Monate bis zum rechtskräftigen Urteil. Bei Berufung oder komplexen Fällen kann es 12–18 Monate dauern. Die anschließende Exekution erfordert weitere 4–8 Wochen.

Die gute Nachricht: Mieter haben in der Praxis oft kein Interesse daran, ein aussichtsloses Verfahren zu führen. In 70–80 % der Fälle wird außergerichtlich verglichen, sobald der Mieter die Ernsthaftigkeit des Vermieters erkennt.

Außergerichtliche Einigung: Der schnellste Weg

Eine außergerichtliche Einigung ist für beide Seiten oft die beste Lösung. Möglichkeiten:

• Freiwilliger Auszug gegen Frist: Bieten Sie dem Mieter eine Räumungsfrist von 4–8 Wochen und verzichten Sie auf Kosten, wenn er rechtzeitig auszieht.
• Nachsichtsfrist: Bei Zahlungsschwierigkeiten kann eine Ratenzahlungsvereinbarung den Auszug beschleunigen.
• Vergleich vor Gericht: Ein richterlicher Vergleich hat dieselbe Bindungswirkung wie ein Urteil und spart Prozesskosten.