Reparaturpflichten in Österreich: Wann zahlt der Vermieter, wann der Mieter?

Ein Wasserrohrbruch, eine defekte Gegensprechanlage, abblätternde Farbe an der Außenfassade – wer zahlt? Das Mietrechtsgesetz (MRG) regelt die Instandhaltungspflichten, doch die Praxis ist oft komplizierter als das Gesetz.

Die gesetzliche Grundregel: § 3 MRG

Nach § 3 MRG ist der Vermieter verpflichtet, das Miethaus in einem brauchbaren Zustand zu erhalten. Dazu gehören allgemeine Teile des Hauses sowie alle Einrichtungen, die der Gesamtheit der Bewohner dienen – Stiegenhäuser, Außenfassaden, Dach, Aufzüge, Heizungsanlage (sofern Zentralheizung) und Wasserleitungen.

Die Erhaltungspflicht des Vermieters ist an eine Zumutbarkeitsgrenze gekoppelt: Ist die Reparatur durch die Mieterträge auf absehbare Zeit nicht finanzierbar, kann sie auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden.

Was der Vermieter zwingend erhalten muss

• Dach und Außenfassade: Undichtigkeiten, Risse, Feuchteschäden
• Allgemeine Heizungsanlage: Zentralheizung, Wärmeversorgung (nicht mieterindividuelle Thermostate)
• Wasser- und Abwasserleitungen in den Wänden und Allgemeinbereichen
• Aufzug: Wartung, Reparatur, TÜV-Konformität
• Elektroinstallation in allgemeinen Teilen
• Stiegenhaus, Beleuchtung, Türöffner

Was der Mieter selbst tragen muss

Der Mieter ist für die ordentliche Wartung und kleine Instandhaltungen in seiner Wohnung zuständig, sofern der Schaden durch normalen Gebrauch entstanden ist. Konkret:

• Auswechseln von Glühbirnen und Sicherungen in der Wohnung
• Kleine Reparaturen an Türen, Fenstern (Dichtungen, Griffe)
• Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat
• Anstrich und Bodenbelag innerhalb der Wohnung (bei vertraglich übernommener Renovierungspflicht)

Wichtig: Schäden, die auf normalen Verschleiß zurückzuführen sind, gehen grundsätzlich zu Lasten des Vermieters – auch wenn sie sich in der Wohnung befinden.

Grauzone: Wohnungseigene Einrichtungen

Bei Einrichtungen, die ausschließlich der Wohnung dienen (z. B. Gastherme, Einbauküche vom Vermieter, Wohnungstür), ist die Rechtslage differenziert:

• Gastherme / Wohnungsheizung: Wenn diese vom Vermieter mitvermietet wird, liegt die Erhaltungspflicht grundsätzlich beim Vermieter – es sei denn, der Mietvertrag regelt etwas anderes und diese Regelung ist wirksam.
• Einbauküche: Wurde sie vom Vermieter eingebaut und mitvermietet, ist er für strukturelle Mängel verantwortlich; für normale Abnutzung (Scharniere, Griffe) kann vertraglich der Mieter herangezogen werden.
• Wohnungstüre: Die zur Wohnung gehörende Außentür ist Vermieterverantwortung; Innentüren fallen in die Mieterpflicht.

Mängelbehebung: So gehen Mieter und Vermieter vor

Ein Mieter, der einen Mangel meldet, sollte dies schriftlich und mit Fristsetzung tun. Reagiert der Vermieter nicht, kann der Mieter:

1. Eine Mahnung mit angemessener Nachfrist setzen (in der Regel 4–8 Wochen)
2. Bei ernsten Schäden (z. B. Wassereinbruch) sofortige Behebung fordern
3. Im Weigerungsfall die Schlichtungsstelle (Gemeindewohnungsstellen, Bezirksgerichte) anrufen
4. In Wien: Kostenlose Mieterberatung der MA 50 – Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle

Als Vermieter sollten Sie Mängelanzeigen dokumentieren und zeitnah reagieren, um Eskalation zu vermeiden.

Selbstvornahme durch den Mieter

Kommt der Vermieter seiner Pflicht trotz Mahnung nicht nach, kann der Mieter den Mangel selbst beheben lassen und die Kosten vom Mietzins abziehen – allerdings nur unter strengen Voraussetzungen (Dringlichkeit, nachweisliche Untätigkeit des Vermieters, Höhe der Kosten verhältnismäßig). Ratsam ist, vorab rechtlichen Rat einzuholen.

Checkliste: Was zahlt wer?