Untervermietung Österreich: Rechte und Pflichten für Vermieter und Mieter

Kann ein Mieter seine Wohnung einfach an eine dritte Person weitervermieten? In Österreich regelt § 11 MRG das Untervermietungsrecht – und gibt Mietern unter bestimmten Voraussetzungen einen Rechtsanspruch auf Untervermietung. Vermieter haben aber wichtige Schutzmechanismen. Dieser Leitfaden erklärt alles, was Vermieter wissen müssen.

Grundsatz: Zustimmungspflicht des Vermieters

Grundsätzlich darf ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters nicht untervermieten. Das ergibt sich aus dem Mietvertrag und dem allgemeinen Schuldrecht. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, verletzt den Mietvertrag und riskiert die Kündigung.

§ 11 MRG schränkt diesen Grundsatz jedoch erheblich ein: Im Vollanwendungsbereich des MRG hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Rechtsanspruch auf Untervermietung, dem der Vermieter zustimmen muss.

§ 11 MRG: Wann muss der Vermieter zustimmen?

§ 11 Abs 1 MRG verpflichtet den Vermieter zur Zustimmung, wenn:

• Der Mieter einen Teil der Wohnung untervermietet (nicht die gesamte Wohnung)
• Der Mieter weiterhin in der Wohnung wohnt und einen Teil lediglich abgibt
• Die Anzahl der Personen im Haushalt die Kapazität der Wohnung nicht übersteigt (keine Überbelegung)
• Wichtige Interessen des Vermieters nicht verletzt werden

Der Vermieter darf die Zustimmung nach § 11 Abs 1 MRG nur verweigern, wenn:

• Überbelegung droht (zu viele Personen für die Wohnungsgröße)
• Der Untermieter dem Vermieter oder den Mitbewohnern bekannt nachteilig ist
• Der vereinbarte Untermietzins unangemessen hoch ist (Untermietzinsbeschränkung)
• Die Wohnung nur zu einem Teil genutzt würde, der dem Verhältnis nicht entspricht

Untermietzinsbeschränkung nach § 26 MRG

§ 26 MRG begrenzt den Untermietzins. Der Mieter darf für den untervermieteten Teil nicht mehr verlangen, als dem Verhältnis des Hauptmietzinses entspricht – zuzüglich eines angemessenen Zuschlags für mitüberlassene Einrichtung.

Ein einfaches Beispiel: Wenn der Hauptmietzins für die gesamte Wohnung € 900 beträgt und der Mieter die Hälfte der Wohnfläche untervermietet, darf der Untermietzins maximal € 450–500 (+ Möbelzuschlag) betragen.

Überhöhte Untermietzinsen sind unzulässig und können – ähnlich wie verbotene Ablösen – zurückgefordert werden. Mehr zur Mietzinsberechnung finden Sie in unserem Artikel Richtwertmietzins Wien 2026.

Wann kann der Vermieter wegen unzulässiger Untervermietung kündigen?

§ 30 Abs 2 Z 4 MRG nennt die unzulässige Untervermietung als Kündigungsgrund. Eine Kündigung ist zulässig, wenn:

• Untervermietung ohne Zustimmung: Der Mieter hat ohne Erlaubnis oder ohne gesetzliches Recht untervermietet
• Gänzliche Überlassung: Der Mieter hat die gesamte Wohnung einem Dritten überlassen und wohnt selbst nicht mehr dort
• Überhöhter Untermietzins: Der Mieter erzielt einen überhöhten Untermietzins und nutzt damit die Notlage des Untermieters aus

Wichtig: Eine Kündigung wegen unzulässiger Untervermietung setzt voraus, dass der Mieter zuvor schriftlich abgemahnt wurde und die Verletzung nicht behoben hat. Mehr zu Kündigungsgründen finden Sie in unserem Artikel Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich.

Gänzliche Überlassung: Ein Sonderfall

Besonders heikel ist die gänzliche Überlassung der Wohnung an einen Dritten. § 11 MRG schützt nur die Teiluntervermietung, bei der der Hauptmieter weiterhin in der Wohnung lebt. Wer die gesamte Wohnung verlässt und einem anderen überlässt:

• Verliert den Kündigungsschutz nach MRG
• Riskiert die Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG
• Kann den Untermieter nicht durch den Schutz des § 11 MRG absichern

Vermieter sollten daher bei Verdacht auf gänzliche Überlassung (Briefkasten nicht genutzt, keine erkennbare Anwesenheit des Hauptmieters) dokumentieren und rechtlich prüfen lassen.

Airbnb und kurzfristige Untervermietung

Die Vermietung über Plattformen wie Airbnb ist rechtlich komplex und in Österreich in mehrfacher Hinsicht problematisch:

• MRG-Schutz gilt nicht: Kurzfristige gewerbliche Beherbergung ist keine Untervermietung im Sinne des § 11 MRG – der Mieter genießt hier keinen Untervermietungsschutz
• Widmungswidrigkeit: Wohnungen sind zur dauernden Wohnnutzung gewidmet; gewerbliche Beherbergung (Airbnb) verletzt die Widmung und den Mietvertrag
• Gewerbeanmeldung: Ab einer gewissen Häufigkeit und Anzahl von Gästen ist eine Gewerbeanmeldung als Beherbergungsbetrieb erforderlich
• Ortstaxe Wien: In Wien muss für kurzfristige Vermietungen die Ortstaxe abgeführt werden
• Kündigung: Airbnb-Vermietung ohne Zustimmung des Vermieters ist ein Kündigungsgrund nach § 30 MRG

Vermieter haben das Recht, in Mietverträgen Airbnb-Vermietungen ausdrücklich zu untersagen. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag erleichtert die Durchsetzung im Konfliktfall erheblich.

Rechte des Untermieters

Der Untermieter – also die Person, an die der Mieter untervermietet – hat im österreichischen Mietrecht nur eingeschränkten Schutz:

• Das Mietverhältnis des Untermieters endet mit dem Hauptmietverhältnis (Kündigung des Hauptmieters führt automatisch zur Beendigung der Untermiete)
• Bei zulässiger Untervermietung genießt der Untermieter aber Kündigungsschutz gegenüber dem Hauptmieter
• Überhöhte Untermietzinsen kann der Untermieter nach § 26 MRG zurückfordern

Praktische Empfehlungen für Vermieter

1. Mietvertragsklausel zur Untervermietung: Nehmen Sie eine ausdrückliche Klausel auf, die Untervermietung (insbesondere kurzfristige Beherbergung) ohne schriftliche Zustimmung verbietet.
2. Untervermietungsanfragen schriftlich bearbeiten: Reagieren Sie auf Untervermietungsanfragen immer schriftlich und dokumentieren Sie Ihre Entscheidung mit Begründung.
3. Überbelegung prüfen: Bei begründetem Verdacht auf Überbelegung oder unzulässige Untervermietung sollten Sie dokumentieren und rechtlich beraten lassen.
4. Airbnb-Vermietung konsequent verbieten: Fügen Sie in neue Mietverträge eine ausdrückliche Verbotsklausel für gewerbliche Beherbergung (Airbnb, Booking.com etc.) ein.