Mietkaution Österreich 2026: Höhe, Rückgabe und häufige Fehler

Die Mietkaution ist für viele Vermieter die wichtigste Absicherung gegen Mietschäden und offene Forderungen. Aber wie hoch darf sie wirklich sein? Wann muss sie zurückgegeben werden? Und welche Fehler bei der Kautionsabrechnung führen zu Ärger mit dem Mieter? Dieser Leitfaden beantwortet alle wichtigen Fragen rund um die Mietkaution in Österreich.

Gesetzliche Grundlage: § 16b MRG

Die Mietkaution ist in § 16b MRG geregelt. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gelten klare Grenzen für die zulässige Kautionshöhe und die Verwaltung der Kaution durch den Vermieter. Außerhalb des MRG (freier Markt, Neubauten ohne MRG-Vollanwendung) sind die Regeln weniger streng, aber das ABGB setzt ebenfalls Grenzen.

Wichtig: § 16b MRG gilt nur im MRG-Vollanwendungsbereich. Für Wohnungen außerhalb dieses Bereichs (z.B. Neubauten, Eigentumswohnungen auf Miete) gelten die vertraglichen Vereinbarungen im Rahmen des ABGB.

Kaution Höchstgrenze: Wie hoch darf die Kaution sein?

Im MRG-Vollanwendungsbereich gilt: Die Kaution darf maximal drei Bruttomonatsmieten betragen. Ausnahmen sind möglich, wenn besondere Sicherheitsleistungen vereinbart werden — etwa bei einer Bankgarantie statt Barkaution. In der Praxis sind Kautionen von zwei bis drei Monatsmieten üblich.

Außerhalb des MRG (freier Markt) ist die Kautionshöhe nicht gesetzlich gedeckelt. Die Rechtsprechung sieht aber übermäßig hohe Kautionen (mehr als sechs Bruttomonatsmieten) als sittenwidrig an. Im Bereich des freien Markts hat sich als Marktstandard eine Kaution von drei Monatsmieten etabliert.

• MRG-Vollanwendung: maximal drei Bruttomonatsmieten
• Freier Markt: bis zu sechs Monatsmieten (darüber hinaus riskant)
• Marktpraxis: zwei bis drei Bruttomonatsmieten

Kautionsarten: Bargeld, Sparbuch oder Bankgarantie

Es gibt drei gängige Formen der Mietkaution:

• Barkaution: Der Mieter übergibt einen Geldbetrag. Einfachste Form, aber der Vermieter muss die Kaution auf einem separaten Kautionskonto (Treuhandkonto oder gesondertes Sparbuch) verwahren — nicht im eigenen Vermögen vermischen.
• Sparbuch auf den Namen des Mieters: Klassische österreichische Praxis. Das Sparbuch läuft auf den Namen des Mieters, wird aber dem Vermieter übergeben. Vorteil: Transparenz über den Kautionsbetrag, Zinsen fließen direkt dem Mieter zu.
• Bankgarantie: Die Bank des Mieters stellt eine Garantieerklärung aus. Für den Mieter attraktiv, da kein Liquiditätsabfluss; für den Vermieter sicher, da die Bank im Schadensfall direkt zahlt. Höhere Kautionssummen bis zu sechs Monatsmieten sind hier üblich.

Mischformen (z.B. Teil Bargeld, Teil Bankgarantie) sind zulässig. Entscheidend ist, dass die gewählte Form im Mietvertrag klar geregelt ist.

Verzinsungspflicht: Muss die Kaution verzinst werden?

Im MRG-Vollanwendungsbereich ist die Verzinsungspflicht gesetzlich vorgeschrieben: Der Vermieter muss die Barkaution zu marktüblichen Zinssätzen anlegen und dem Mieter die erzielten Zinsen auszahlen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu — nicht dem Vermieter.

In der Praxis bedeutet das: Wenn der Vermieter die Kaution auf einem Sparbuch oder Festgeldkonto anlegt, müssen die Zinserträge bei der Kautionsabrechnung berücksichtigt werden. Wer die Kaution einfach auf dem laufenden Konto parkt, schuldet dem Mieter trotzdem die entgangenen Zinsen (zu einem angemessenen Satz).

Außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs kann die Verzinsungspflicht vertraglich ausgeschlossen werden. Ohne ausdrückliche Regelung gilt das ABGB — und dort sind Zinsen auf verwahrtes Fremdgeld grundsätzlich geschuldet.

Kautionsrückgabe: Fristen und Voraussetzungen

Die Kaution muss nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung zurückgegeben werden. Es gibt keine starre gesetzliche Frist, aber die Rechtsprechung hat sich auf folgende Grundsätze geeinigt:

• Die Kaution ist unverzüglich zurückzugeben, sobald keine offenen Forderungen mehr bestehen
• Eine angemessene Prüfungsfrist (üblicherweise zwei bis vier Wochen nach Schlüsselrückgabe) ist zulässig
• Wer die Rückgabe ohne triftigen Grund über mehrere Monate verzögert, riskiert Zinsforderungen und Schadenersatzansprüche
• Wenn der Vermieter Abzüge vornehmen will, muss er diese schriftlich und belegt mitteilen

Mehr zur Kautionsrückgabe im Detail finden Sie in unserem Artikel Kaution Rückgabe: Fristen und Regeln für Vermieter.

Häufige Fehler bei der Kautionsabrechnung

Diese Fehler führen am häufigsten zu Streit mit dem Mieter:

• Keine Trennung vom Privatvermögen: Die Kaution auf dem eigenen Girokonto parken ist unzulässig. Bei Insolvenz des Vermieters ist die Kaution verloren — und der Vermieter haftet für den Schaden.
• Abzug für normalen Verschleiß: Schäden durch normale Nutzung (ausgeblichene Wände, leichte Kratzer in Böden) dürfen nicht von der Kaution abgezogen werden. Nur echte Schäden über den normalen Verschleiß hinaus.
• Kein Übergabeprotokoll bei Einzug: Ohne dokumentierten Eingangszustand fehlt die Vergleichsgrundlage. Der Vermieter kann dann kaum beweisen, welche Schäden der Mieter verursacht hat.
• Zu lange Einbehalte ohne Begründung: Monatelange Kautionseinbehalte "zur Sicherheit" ohne konkrete Forderungen sind unzulässig und führen zu Zinspflicht.
• Vergessene Zinsen: Die erzielten (oder zu erzielenden) Zinsen auf die Kaution müssen bei der Abrechnung berücksichtigt werden.
• Aufrechnung mit verjährten Forderungen: Verjährte Mietforderungen können nicht mehr mit der Kaution verrechnet werden.

Praktische Empfehlung: Kautionskonto führen

Legen Sie für jeden Mieter ein separates Kautionskonto oder -sparbuch an. Notieren Sie das Datum der Einlage, den Betrag und die erzielten Zinsen. Beim Auszug haben Sie sofort alle Informationen für die Abrechnung — ohne Rätselraten und Streit. Für das Übergabeprotokoll gilt dasselbe: Dokumentieren Sie den Zustand bei Einzug mit Fotos und Unterschrift beider Parteien.