Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich: Fristen, Gründe & Vorgehen

Die Kündigung eines Mietverhältnisses gehört zu den rechtlich heikelsten Situationen im Vermieteralltag. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist eine Kündigung nur aus bestimmten Gründen möglich – und muss gerichtlich durchgesetzt werden. Dieser Leitfaden erklärt, was erlaubt ist und wie Sie dabei vorgehen.

Das entscheidende Unterscheidungsmerkmal: MRG oder ABGB?

Ob und wie Sie als Vermieter kündigen können, hängt entscheidend davon ab, ob Ihr Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt oder dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB).

• MRG-Vollbereich: Altbauwohnungen (vor 1945), mehr als zwei selbstständige Wohnungen – strenger Kündigungsschutz, nur wichtige Gründe erlaubt
• MRG-Teilbereich: Einfamilienhäuser, ausgebaute Dachgeschosse – eingeschränkter Kündigungsschutz
• ABGB (freie Mietverhältnisse): Neubau ab 1945, bis zu zwei Wohnungen im Haus – weitgehende Vertragsfreiheit, ordentliche Kündigung möglich

Kündigung im MRG-Vollbereich: Nur aus wichtigem Grund

Im Vollanwendungsbereich des MRG kann der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag nicht ordentlich kündigen. Eine Kündigung ist nur aus den in § 30 MRG genannten Gründen möglich:

1. Mietzinsrückstand (§ 30 Abs 2 Z 1 MRG)

Der häufigste Kündigungsgrund. Voraussetzung: Der Mieter ist mit mindestens einer Monatsmiete im Rückstand und hat trotz schriftlicher Mahnung nicht gezahlt. Wichtig: Der Mieter hat die Möglichkeit, den Rückstand bis zur Rechtskraft des Urteils nachzuzahlen (sogenannte "Klagestattgebung mit Auflage"). In diesem Fall wird die Kündigung nicht wirksam.

2. Erheblich nachteiliger Gebrauch (§ 30 Abs 2 Z 3 MRG)

Der Mieter schädigt die Wohnung oder das Haus nachhaltig, lässt die Wohnung verkommen, oder stört die Hausgemeinschaft durch lärmendes oder rücksichtsloses Verhalten wiederholt und trotz Abmahnung. Die Hürden sind hoch – einzelne Vorfälle reichen nicht.

3. Weitervermietung ohne Erlaubnis (§ 30 Abs 2 Z 4 MRG)

Wenn der Mieter die Wohnung ganz oder zum überwiegenden Teil untervermietet, ohne Zustimmung des Vermieters, und diese Untervermietung nachteilig ist (überhöhter Untermietzins, schlechte Pflege), kann gekündigt werden.

4. Eigenbedarf (§ 30 Abs 2 Z 9 MRG)

Der Vermieter braucht die Wohnung dringend für sich selbst oder für nahe Angehörige (Ehegatte, Kinder, Eltern). Voraussetzungen: Der Bedarf muss dringend sein, ein gleichwertiges Ersatzobjekt muss gestellt werden, und die Interessen des Vermieters müssen jene des Mieters überwiegen.

Wie läuft das Kündigungsverfahren ab?

Im MRG-Bereich kann der Vermieter nicht einfach schriftlich kündigen. Das Verfahren läuft so ab:

1. Schriftliche Kündigung: Einschreiben an den Mieter mit konkretem Kündigungsgrund und dem verlangten Auszugstermin
2. Einwendung des Mieters: Der Mieter hat das Recht, binnen vier Wochen beim Bezirksgericht Einwendungen zu erheben
3. Gerichtliches Verfahren: Das Gericht prüft, ob ein gültiger Kündigungsgrund vorliegt – der Vermieter muss den Grund beweisen
4. Räumungsklage: Erst wenn das Gericht die Kündigung bestätigt und der Mieter nicht auszieht, kann eine Räumungsklage eingebracht werden

Das Verfahren dauert in der Regel 6–18 Monate. Ohne anwaltliche Vertretung ist es kaum erfolgreich durchzuführen.

Kündigung bei befristeten Mietverträgen (MRG)

Befristete Mietverträge im MRG-Bereich müssen mindestens 3 Jahre laufen (§ 29 MRG). Sie enden automatisch zum vereinbarten Termin – eine Kündigung ist nicht erforderlich. Verlängerungen sind möglich (wiederum für mindestens 3 Jahre). Wenn ein befristeter Vertrag ohne schriftliche Verlängerung weiterläuft, wandelt er sich in einen unbefristeten Vertrag um.

Kündigung im ABGB-Bereich (freie Mietverhältnisse)

Bei Mietverträgen außerhalb des MRG gilt weitgehend das Vereinbarte. Für unbefristete Verträge ohne spezielle Kündigungsklausel gelten die gesetzlichen Fristen des ABGB:

• Monatsmiete: Kündigung zum Monatsletzten mit einem Monat Frist
• Jahresmiete: Kündigung zum Quartalsersten mit sechs Wochen Frist

Im freien Markt kann der Vermieter grundsätzlich ohne besonderen Grund kündigen – sofern der Vertrag eine solche Möglichkeit vorsieht oder das ABGB greift.

Praktische Empfehlungen für Vermieter

1. Rechtlichen Status der Wohnung klären: MRG oder ABGB – das ist die erste Frage vor jeder Kündigung.
2. Anwalt einschalten: Gerade im MRG-Bereich ist die anwaltliche Begleitung unverzichtbar.
3. Dokumentation: Alle relevanten Vorfälle (Rückstände, Schäden, Beschwerden) lückenlos dokumentieren.
4. Frühzeitig handeln: Mietzinsrückstände sofort schriftlich mahnen – je früher, desto besser die Beweislage.

Mehr zum österreichischen Mietrecht finden Sie in unserem Überblick für private Vermieter.