Richtwertmietzins Wien 2026: Aktuelle Werte, Zuschläge & Abschläge

Der Richtwertmietzins ist die gesetzliche Obergrenze für Altbauwohnungen in Wien, auf die das Mietrechtsgesetz vollständig anwendbar ist. 2026 beträgt der Richtwert für Wien 6,67 €/m². Wie der zulässige Mietzins auf dieser Basis berechnet wird und warum Zu- und Abschläge entscheidend sind, erklärt dieser Ratgeber.

Was ist der Richtwertmietzins?

Der Richtwertmietzins (§ 5 Richtwertgesetz) ist ein bundeslandspezifischer Referenzwert für den "angemessenen" Nettomietzins pro Quadratmeter Nutzfläche. Er gilt im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) – also für Altbauwohnungen mit Baujahr vor 1945, sofern das Haus mehr als zwei selbstständige Wohnungen hat.

Wichtig: Der Richtwert ist kein starrer Höchstpreis. Er ist der Ausgangswert, von dem aus Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung und Zustand berechnet werden. Der tatsächlich zulässige Mietzins kann sich je nach Wohnung erheblich vom Richtwert unterscheiden.

Aktuelle Richtwerte 2026 nach Bundesland

Die Richtwerte werden regelmäßig nach dem VPI angepasst. Für 2026 gelten folgende Werte (Nettomietzins je m² Nutzfläche):

• Wien: 6,67 €/m²
• Niederösterreich: 6,31 €/m²
• Burgenland: 5,61 €/m²
• Oberösterreich: 7,16 €/m²
• Salzburg: 9,22 €/m²
• Tirol: 8,13 €/m²
• Vorarlberg: 10,25 €/m²
• Steiermark: 9,16 €/m²
• Kärnten: 7,93 €/m²

Quelle: Bundesministerium für Justiz; Werte gerundet. Die offiziellen Werte sind im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.

Zuschläge: Wann darf mehr verlangt werden?

Zuschläge auf den Richtwert sind möglich, wenn die Wohnung bestimmte Eigenschaften aufweist, die über den "Normalstandard" hinausgehen:

• Gute bis sehr gute Lage: Bezirke mit überdurchschnittlicher Infrastruktur, Nahversorgung, Anbindung (z.B. Wien 1., 4., 7., 9., 19. Bezirk)
• Hochwertige Ausstattung: Lift, Fußbodenheizung, hochwertige Küche, Klimaanlage, Terrasse, Garage
• Günstiger Grundriss: Große Raumhöhe, vorteilhafte Raumaufteilung, helle Ausrichtung
• Niedriger Energieverbrauch: Gute Energiekennzahl, moderne Heizung
• Kürzliche Generalsanierung: Vollständig sanierte Wohnung (Dach, Fassade, Fenster)

Zuschläge gibt es keine fixe Tabelle – sie müssen im Einzelfall begründet und dokumentiert werden. Empfohlen: schriftliche Aufstellung aller Zuschlagsgründe mit dem Mietvertrag.

Abschläge: Wann muss weniger verlangt werden?

Abschläge vom Richtwert sind vorzunehmen, wenn die Wohnung bestimmte Mängel aufweist:

• Schlechte Lage: Lärm, schlechte Verkehrsanbindung, keine Nahversorgung
• Kein Badezimmer oder WC nicht im Wohnungsverband
• Fehlende Zentralheizung
• Kein Warmwasser
• Schlechter Gebäudezustand
• Fehlender Lift bei höherem Stockwerk

Beispielrechnung: Wiener Altbauwohnung

Angenommen, Sie vermieten eine 70 m² Wohnung im 7. Wiener Bezirk (gute Lage), mit Zentralheizung, renoviertem Badezimmer, Parkettboden und Lift.

• Basiswert: 6,67 €/m² × 70 m² = 466,90 €/Monat
• Zuschlag Lage (7. Bezirk): +25 % → +116,73 €
• Zuschlag Ausstattung (Parkett, Lift): +10 % → +46,69 €
• Abschlag (kein Garten, kein Balkon): −5 % → −23,35 €
• Zulässiger Nettomietzins: ca. 606 €/Monat

Hinzu kommen Betriebskosten (üblicherweise 2,50–4 €/m²/Monat) und USt (10 % auf Wohnraum).

Richtwert und VPI-Indexierung im Zusammenspiel

Der Richtwert selbst wird periodisch per Verordnung angepasst (zuletzt erhöht per 1. April 2024). Darüber hinaus kann im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart werden, die den Mietzins laufend an den VPI koppelt.

Beachten Sie: Eine VPI-Indexierung darf den Richtwert-Mietzins nicht dauerhaft übersteigen – ein sehr hoher Zuschlagsmietzins plus jahrelange Indexierung kann schnell in einem übersteigenden Mietzins enden, der vom Mieter angefochten werden kann.

Mehr zur VPI-Indexierung lesen Sie in unserem Artikel VPI-Indexierung Schritt für Schritt. Die aktuellen VPI-Werte finden Sie auf der VPI-Verlaufsseite. Preisübersicht und Pro-Version unter Preise.

Überhöhter Mietzins: Rückforderungsrisiko für Vermieter

Wenn der vereinbarte Mietzins den zulässigen Richtwertmietzins übersteigt, kann der Mieter die Überschreitung innerhalb von drei Jahren beim Gericht geltend machen und Rückzahlung verlangen (§ 16 Abs 8 MRG). Das Risiko betrifft insbesondere:

• Zu hoch angesetzte Zuschläge ohne Dokumentation
• Keine Abschläge trotz offensichtlicher Mängel
• Verwendung falscher Richtwerte (veraltete Werte)

Eine sorgfältige Berechnung und lückenlose Dokumentation der Zuschlagsbegründung ist deshalb unverzichtbar.