Befristeter Mietvertrag Österreich 2026: Regeln, Kündigung & Verlängerung

Befristete Mietverträge sind in Österreich weit verbreitet – gerade bei privaten Vermietern, die sich Flexibilität wünschen. Doch das Mietrechtsgesetz (MRG) setzt enge Grenzen: Mindestlaufzeiten, automatische Verlängerungen und eingeschränkte Kündigungsrechte. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln für 2026.

Was ist ein befristeter Mietvertrag?

Ein befristeter Mietvertrag hat ein festes Enddatum. Im Gegensatz zum unbefristeten Vertrag läuft er zum vereinbarten Termin automatisch aus – ohne dass eine Kündigung nötig ist. Das klingt einfach, ist in der Praxis aber mit zahlreichen gesetzlichen Auflagen verbunden.

In Österreich unterscheidet man grundsätzlich zwischen Mietverträgen im Vollanwendungsbereich des MRG (typischerweise Altbauwohnungen vor 1945) und solchen im freien Bereich (ABGB) (Neubau ab 1945, Einfamilienhäuser). Die Regeln für Befristung unterscheiden sich erheblich.

Mindestbefristung: 3 Jahre im MRG-Bereich

Im Vollanwendungsbereich des MRG gilt eine Mindestbefristungsdauer von drei Jahren (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG). Ein befristeter Mietvertrag, der kürzer als drei Jahre läuft, ist im MRG-Bereich unwirksam – er wird automatisch als unbefristeter Vertrag behandelt.

Konkret bedeutet das:

• Mindestdauer: 3 Jahre ab Vertragsbeginn
• Maximaldauer: Keine gesetzliche Obergrenze – theoretisch sind auch 10 oder 20 Jahre möglich
• Befristung unter 3 Jahren: Gilt als unbefristet → der Vermieter verliert das Recht auf automatisches Vertragsende

Im ABGB-Bereich (freie Mietverhältnisse) gibt es keine Mindestbefristung. Hier können auch kürzere Laufzeiten vereinbart werden – etwa 1 oder 2 Jahre.

Verlängerung: Was passiert am Ende der Laufzeit?

Ein befristeter Mietvertrag im MRG-Bereich endet grundsätzlich zum vereinbarten Termin. Aber Vorsicht: Wenn der Vermieter nicht aktiv handelt, kann sich der Vertrag automatisch verlängern.

Stillschweigende Verlängerung (§ 29 Abs 3 lit a MRG)

Wenn der Mieter nach Ablauf der Befristung in der Wohnung bleibt und der Vermieter dem nicht innerhalb von 14 Tagen schriftlich widerspricht, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert. Das bedeutet: Der Vermieter hat dann keinen befristeten Vertrag mehr, sondern einen unbefristeten – mit vollem Kündigungsschutz.

Empfehlung: Senden Sie spätestens am letzten Tag der Befristung ein Einschreiben mit dem Hinweis auf das Vertragsende. Idealerweise erinnern Sie den Mieter bereits 3–6 Monate vorher schriftlich an den bevorstehenden Ablauf.

Ausdrückliche Verlängerung

Alternativ können beide Parteien schriftlich eine Verlängerung des befristeten Vertrages vereinbaren. Im MRG-Bereich muss die Verlängerung wiederum mindestens 3 Jahre betragen. Eine Verlängerung um weniger als 3 Jahre führt zur Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag.

Kündigung: Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?

Bei befristeten Mietverträgen ist die Kündigungssituation asymmetrisch:

Kündigungsrecht des Mieters

Der Mieter kann einen befristeten Mietvertrag im MRG-Bereich frühestens nach einem Jahr unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten kündigen (§ 29 Abs 2 MRG). Dieses Recht besteht unabhängig von vertraglichen Vereinbarungen – es kann nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen werden.

Im Klartext: Bei einem 3-Jahres-Vertrag ab 1.1.2026 kann der Mieter frühestens zum 30.4.2027 kündigen (1 Jahr Mindestmietdauer + 3 Monate Frist).

Kündigungsrecht des Vermieters

Der Vermieter hat bei einem befristeten Vertrag im MRG-Bereich kein ordentliches Kündigungsrecht. Er muss den Ablauf der Befristung abwarten. Eine vorzeitige Kündigung ist nur aus den wichtigen Gründen des § 30 MRG möglich (z.B. Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch).

Im ABGB-Bereich (freier Markt) gelten die vertraglichen Vereinbarungen. Enthält der Vertrag eine Kündigungsklausel, kann auch der Vermieter vorzeitig kündigen. Fehlt eine solche Klausel, läuft der Vertrag bis zum Ende der Befristung.

Formvorschriften: Was muss im Vertrag stehen?

Ein befristeter Mietvertrag muss die Befristung klar und eindeutig regeln:

• Schriftform: Im MRG-Bereich muss die Befristung schriftlich vereinbart werden. Mündliche Befristungen sind unwirksam.
• Konkretes Enddatum: Das Vertragsende muss mit einem bestimmten Datum angegeben werden (z.B. "31. Dezember 2028"), nicht nur mit einer Zeitspanne.
• Vertragsdauer: Die vereinbarte Dauer sollte explizit genannt werden (z.B. "3 Jahre").
• Hinweis auf MRG-Rechte: Empfohlen wird ein Hinweis auf das Kündigungsrecht des Mieters nach § 29 Abs 2 MRG.

Häufige Fehler bei befristeten Mietverträgen

• Befristung unter 3 Jahren im MRG: Wird automatisch als unbefristet behandelt – der Vermieter verliert die Kontrolle über das Vertragsende.
• Kein konkretes Enddatum: Formulierungen wie "zunächst auf 3 Jahre" ohne festes Datum sind juristisch problematisch.
• Verlängerung unter 3 Jahren: Auch eine Verlängerung muss im MRG-Bereich mindestens 3 Jahre umfassen, sonst wird der Vertrag unbefristet.
• Stillschweigende Verlängerung übersehen: Wer nicht rechtzeitig widerspricht, verwandelt den befristeten in einen unbefristeten Vertrag.
• Kündigungsausschluss für Mieter: Im MRG-Bereich ist das gesetzliche Kündigungsrecht des Mieters zwingend – vertragliche Ausschlüsse sind unwirksam.

Befristung im ABGB-Bereich: Mehr Freiheit, weniger Schutz

Für Wohnungen außerhalb des MRG-Vollbereichs – also Neubau ab 1945, Einfamilienhäuser, Wohnungen in Gebäuden mit maximal zwei selbstständigen Einheiten – gelten die Befristungsregeln des ABGB. Hier gibt es:

• Keine Mindestbefristungsdauer
• Freie Vereinbarung über Verlängerung und Kündigung
• Kein zwingendes Kündigungsrecht des Mieters (kann vertraglich geregelt werden)

Dennoch empfiehlt es sich auch im freien Bereich, klare schriftliche Vereinbarungen zu treffen und den Vertrag sorgfältig zu formulieren.

Checkliste für Vermieter: Befristeter Mietvertrag

1. MRG oder ABGB prüfen: Fällt Ihre Wohnung unter das MRG? Dann gelten die strengen Befristungsregeln.
2. Mindestens 3 Jahre vereinbaren: Im MRG-Bereich – kürzere Befristungen sind unwirksam.
3. Enddatum schriftlich fixieren: Konkretes Datum, nicht nur Zeitspanne.
4. Erinnerung vor Ablauf setzen: Mindestens 3 Monate vor Vertragsende den Mieter schriftlich erinnern.
5. Widerspruch bei Weiternutzung: Falls der Mieter nach Ablauf bleibt, innerhalb von 14 Tagen schriftlich widersprechen.
6. Verlängerung korrekt gestalten: Wieder mindestens 3 Jahre im MRG, schriftlich, mit neuem Enddatum.

Mehr zum Thema Kündigung finden Sie in unserem Artikel Mietvertrag kündigen als Vermieter. Einen Überblick über das gesamte Mietrecht bietet unser Mietrecht-Ratgeber für Vermieter.