Eigenbedarfskündigung Österreich: Voraussetzungen, Fristen und Muster 2026

Eine Wohnung wegen Eigenbedarf zu kündigen ist in Österreich an strenge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. Das Mietrechtsgesetz (MRG) schützt Mieter umfassend – ein Vermieter, der ohne triftigen Grund kündigt, scheitert vor Gericht. Dieser Leitfaden erklärt, wann Eigenbedarf rechtlich zulässig ist und wie die Kündigung korrekt abläuft.

Wann ist Eigenbedarf ein Kündigungsgrund?

Im Vollanwendungsbereich des MRG kann ein Vermieter einem Mieter nur aus den in § 30 MRG abschließend aufgezählten Gründen kündigen. Eigenbedarf ist in § 30 Abs 2 Z 8 und Z 9 MRG geregelt:

• Z 8 – Eigenbedarf des Vermieters: Der Vermieter oder nahe Angehörige (Ehegatte, Kinder, Eltern) benötigen die Wohnung dringend zur Deckung ihres eigenen Wohnbedarfs.
• Z 9 – Eigenbedarf durch Einzel­rechtsnachfolger: Ein Käufer der Wohnung oder ein Erbe benötigt sie dringend für sich oder nahe Angehörige.

Entscheidend ist das Wort „dringend": Der Eigenbedarf muss nachweisbar und nicht anderweitig deckbar sein. Ein zweites Wohnhaus des Vermieters, das leer steht, kann dem Eigenbedarf entgegenstehen.

Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung

Das Gericht prüft bei jeder Eigenbedarfskündigung folgende Punkte:

1. Echter, dringender Wohnbedarf: Der Vermieter oder der Begünstigte muss konkret darlegen, warum er die Wohnung benötigt. Vage Angaben reichen nicht.
2. Keine Alternativwohnung: Steht dem Vermieter oder dem begünstigten Angehörigen eine andere zumutbare Wohnung zur Verfügung, fehlt die Dringlichkeit.
3. Interessenabwägung: Das Gericht wägt die Interessen von Vermieter und Mieter ab. Ist der Mieter alt, krank oder hat er einen langjährigen Mietvertrag, können seine Interessen überwiegen.
4. Nahe Angehörige: Der Begünstigte muss im Gesetz namentlich definiert sein – fremde Personen oder entfernte Verwandte begründen keinen Eigenbedarf.

Fristen: Mindestens ein Jahr Kündigungsfrist

Auch wenn alle Voraussetzungen vorliegen, gilt im MRG-Bereich eine Mindestkündigungsfrist von einem Jahr. Kürzere Fristen sind unwirksam. Die Kündigung muss dem Mieter gerichtlich (über das Bezirksgericht) oder – bei einvernehmlicher Lösung – schriftlich und nachweisbar zugestellt werden.

Ablauf im gerichtlichen Weg:

• Vermieter stellt beim zuständigen Bezirksgericht einen Aufkündigungsantrag
• Das Gericht stellt die Kündigung dem Mieter zu
• Der Mieter hat vier Wochen Zeit, Einwendungen zu erheben
• Erhebt er keine Einwendungen, wird die Kündigung rechtskräftig
• Bei Einwendungen findet eine Verhandlung statt

Im ABGB-Bereich (freie Mietverhältnisse, Neubau ab 1945) gelten die vertraglichen Fristen. Enthält der Vertrag keine Regelung, gilt § 1116 ABGB mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten.

Muster-Schreiben: Ankündigung des Eigenbedarfs

Vor dem gerichtlichen Verfahren empfiehlt sich ein informelles Ankündigungsschreiben an den Mieter. Dieses Schreiben ist nicht zwingend, schafft aber Klarheit und ermöglicht eine einvernehmliche Lösung:

Häufige Fehler bei der Eigenbedarfskündigung

• Eigenbedarf nicht ausreichend begründet: Allgemeine Aussagen wie „Ich möchte die Wohnung selbst nutzen" ohne konkreten Bedarf reichen vor Gericht nicht aus.
• Alternativen nicht geprüft: Hat der Vermieter eine andere leer stehende Wohnung, scheitert die Dringlichkeit.
• Falsche Frist gesetzt: Im MRG-Bereich muss mindestens ein Jahr Frist eingeräumt werden – auch wenn sich Vermieter und Mieter einig sind.
• Vorgetäuschter Eigenbedarf: Wer nach erfolgreicher Kündigung die Wohnung vermietet statt selbst zu nutzen, macht sich schadenersatzpflichtig.
• Kündigung ohne Gericht: Im Vollanwendungsbereich des MRG ist eine gerichtliche Aufkündigung erforderlich – ein privates Schreiben allein beendet das Mietverhältnis nicht.

Eigenbedarfskündigung und Räumungsklage

Verlässt der Mieter die Wohnung nach rechtskräftiger Kündigung nicht freiwillig, muss der Vermieter eine Räumungsklage beim Bezirksgericht einbringen. Die Räumung wird durch einen Gerichtsvollzieher vollstreckt. Eigenmächtige Maßnahmen (Schloss wechseln, Hab und Gut entfernen) sind strafbar.

Zum Thema Kündigung allgemein finden Sie weitere Details in unserem Artikel Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich. Einen Überblick über das Mietrecht bietet unser Mietrecht-Leitfaden für Vermieter.